Se stai pensando di vendere un immobile di tua proprietà è molto importante conoscere quali sono le tasse che dovrai pagare sulla vendita.
Partiamo innanzitutto col dire che non sempre è prevista una tassazione legata alla vendita del proprio immobile. Esistono infatti casi specifici in cui si potrà incassare l’importo totale ricavato dalla vendita senza dover corrispondere nulla allo Stato. Ma andiamo per gradi e analizziamo nel dettaglio le varie casistiche.
Indice
Vendita della prima casa oltre i 5 anni dall’acquisto
Partiamo dal caso più semplice e indolore, ovvero quello del proprietario che decide di vendere il proprio immobile acquistato da oltre 5 anni. In questo caso, infatti, il proprietario non è tenuto al pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza, né di alcuna altra imposta. La buona notizia è che questa esenzione vale anche nel caso in cui il proprietario abbia usufruito di agevolazioni fiscali, quali il bonus prima casa appunto. Infatti, allo scadere del quinquennio dal rogito (che, lo ricordiamo, identifica legalmente il momento dell’acquisto), è possibile rivendere la proprietà senza sanzioni di alcun tipo.
Poco fa abbiamo parlato di tassazione sulla plusvalenza. Ma cos’è una plusvalenza? Nel caso di vendita di un qualunque bene mobile o immobile, si registra una plusvalenza nel momento in cui il prezzo di vendita è più altro rispetto a quello di acquisto, facendo ottenere un profitto al venditore. Nel caso specifico della vendita di un immobile, si parla di tassazione della plusvalenza in quanto è solamente questa differenza fra prezzo di vendita attuale e prezzo di acquisto passato ad essere tassata, non il valore complessivo di vendita. Sempre bene tenerlo in mente!
Vendita della prima casa entro i 5 anni dall’acquisto
La situazione cambia nel caso in cui si decida di vendere l’immobile entro i 5 anni dal rogito. In questo caso infatti il proprietario dovrà sottostare al pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza. Questa andrà a confluire sotto la voce “redditi diversi” della dichiarazione dei redditi del venditore e sarà sottoposta a tassazione ordinaria seguendo lo schema degli scaglioni Irpef delle persone fisiche.
Inoltre, mentre per la vendita della prima casa oltre i 5 anni non erano previste sanzioni, nel caso di vendita entro il quinquennio lo Stato richiederà la restituzione di tutte le agevolazioni di cui il proprietario ha goduto fino al momento della vendita, maggiorate di sanzione e dei relativi interessi di mora. L’unico modo per non perdere l’agevolazione ed evitare la batosta è quello di acquistare una nuova prima casa entro un anno dalla vendita.
Tuttavia, esistono dei casi in cui il venditore è esentato dal pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza anche nel caso in cui l’immobile venga venduto prima dello scadere dei 5 anni:
- il proprietario, o i familiari fino al terzo grado di parentela, hanno stabilito la propria residenza anagrafica presso l’immobile in questione per oltre la metà del tempo intercorso fra acquisto e vendita, facendone di fatto la propria abitazione principale;
- immobile è stato ottenuto tramite successione ereditaria;
- immobile ricevuto in donazione, a patto che siano trascorsi almeno 5 anni dalla costruzione o acquisto dello stesso.
Tasse sulla vendita della seconda casa
Anche nel caso delle seconde case vale la regola dei 5 anni appena esposta: se la seconda casa viene venduta oltre il quinquennio dall’acquisto non dovrai pagare alcuna tassa sulla plusvalenza. In sostanza, nulla di diverso da quanto previsto per la prima casa.
La situazione cambia invece nel caso in cui l’immobile venga venduto entro i 5 anni dall’acquisto. In questo caso, come per la prima casa, si dovrà pagare l’ormai celebre Irpef sulla plusvalenza. A questo punto si aprono due scenari fra cui il venditore può scegliere liberamente: la tassazione ordinaria e la tassazione separata. Nel primo caso la plusvalenza verrà inserita nella dichiarazione dei redditi sotto la voce “redditi diversi” (proprio come nel caso di vendita della prima casa entro 5 anni) e tassata secondo il principio degli scaglioni Irpef:
| SCAGLIONI | REDDITO | ALIQUOTA IRPEF |
|---|---|---|
| 1 | fino a 15.000 euro | 23% |
| 2 | da 15.001 a 28.000 euro | 27% |
| 3 | da 28.001 a 55.000 euro | 38% |
| 4 | da 55.001 a 75.000 euro | 41% |
| 5 | oltre 75.000 euro | 43% |
Nel secondo caso invece, quello della tassazione separata, si applica un’aliquota d’imposta sostitutiva e fissa del 26%. Basta guardare la tabella qui sopra per capire che per qualunque persona fisica con reddito superiore ai 15.001€ la scelta della tassazione separata è più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria, dal momento che le aliquote dal secondo scaglioni in poi sono più elevate del 26%.
Tasse sugli immobili ereditati
Ultimo aspetto da approfondire è quello relativo alla tassazione della vendita di immobili ottenuti tramite eredità (o successione). Iniziamo col ripetere qualcosa che abbiamo già già detto più in alto nell’articolo: la vendita di una casa frutto di eredità, sia entro che oltre i 5 anni dal rogito, non prevede mai una tassazione sulla plusvalenza. Questa norma è specificamente prevista dall’art.67 del TUIR, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi. Anche in questo caso sono diversi gli elementi di cui tenere conto.
Dichiarazione di successione
Primo passo per vendere un immobile ricevuto tramite successione è quello di pagare le tasse che gravano sulla successione stessa. La cifra corrispondente verrà calcolata nella dichiarazione di successione, che andrà presentata entro un anno dalla morte del proprietario. Un commercialista, avvocato o notaio possono aiutarti nel redigere questo documento in maniera accurata. In alternativa puoi effettuare il calcolo autonomamente tramite un apposito software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Le aliquote di tassazione variano dal 4% all’8% a seconda del grado di parentela con il defunto.
Imposte
Prima della presentazione della dichiarazione di successione bisognerà versare allo Stato le solite e care imposte. Come in una normale compravendita, queste sono:
- quella catastale, pari all’1% del valore catastale dell’immobile;
- quella ipotecaria pari invece al 2%.
A queste andranno infine aggiunte l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e i tributi speciali (come ad esempio i diritti di segreteria).
Accettazione dell’eredità
Infine, oltre alla dichiarazione di successione gli ultimi due passaggi da fare se si intende vendere l’immobile ereditato sono:
- l’accettazione dell’eredità, la cui forma può essere espressa, ovvero una dichiarazione formale autenticata da un Pubblico Ufficiale, o quella di scrittura privata autenticata;
- la trascrizione dell’accettazione, che deve avvenire davanti ad un notaio e presentata unitamente ad atto di successione e certificato di morte del defunto.
Dopo le tasse vuoi conoscere quali sono i costi legati alla vendita del tuo immobile? Leggi il nostro articolo dedicato.